Fiduciarias inmobiliarias ¿Contratos de confianza?

Escrito por: Lina María Franco Martínez

Tal y como lo establece el artículo 1226 del Código de Comercio, la Fiducia Mercantil es un negocio jurídico, en virtud del cual, una persona llamada fideicomitente, transfiere uno o más bienes a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada. Para efectos de las fiducias inmobiliarias, la transferencia de bienes o recursos, busca que el fideicomiso, cuya vocera es la fiduciaria, administre el proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato. 

Ahora bien, muchas personas invierten en los proyectos de construcción debido a la presencia de una fiduciaria, la cual está vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia, quien, a su vez, le impone unos deberes legales, en muchas ocasiones dicha administración y las cláusulas consignadas en los contratos resultan lesivas para los compradores, sobre todo, en materia de información, cláusulas penales y fechas reales de entrega de los proyectos. 

Si bien, en los contratos se estipula que la fiduciaria se obliga a administrar la construcción del inmueble y a celebrar los contratos necesarios para tal fin, sin que ello implique que deba realizar la construcción del proyecto, lo cierto es que existen unas obligaciones legales estipuladas en la circular básica jurídica 007 de 1996, mediante la cual, las fiduciarias deben analizar los riesgos del proyecto, la capacidad, técnica, jurídica y financiera de las constructoras, con el fin de garantizar la terminación del proyecto, antes de comprometer los recursos aportados por los compradores. 

A su vez, la norma también les impone un deber de información y asesoría durante toda la etapa del proyecto, entre los que se encuentran, advertir los riesgos y posibles contingencias que se presenten. Lo anterior, porque es precisamente la fiduciaria la encargada de velar por los recursos de los adquirientes. 

En ese sentido, dichas prerrogativas están encaminadas al cumplimiento de los deberes indelegables del fiduciaria , consistente en

realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia”,

contemplado en el artículo 1234, numeral 1 del Código de Comercio y desdice del acatamiento del canon 3, literal a, de la Ley 1328 de 2009, en cuyo tenor preceptúa que

las entidades  vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, deben emplear la debida diligencia (…) en la prestación de sus servicios a los consumidores, (…) en tal sentido, las relaciones entre las entidades vigiladas y los consumidores financieros deberán desarrollarse de forma que se propenda por la satisfacción de las necesidades del consumidor financiero (…)”

Corolario lo anterior,  se señala que la presencia de la sociedad fiduciaria en los proyectos inmobiliarios es determinante para los clientes y usuarios, aspecto sobre el que la jurisprudencia estipula

esa misma confianza en la profesión, conocimientos, experiencia, probidad, seriedad y eficiencia, motiva a terceros para celebrar actos, negocios y contratos vinculados al negocio fiduciario y, en general, la confianza, preside toda información, celebración, desarrollo, ejecución, terminación y liquidación del negocio fiduciario”.

Así las cosas, cuando se busque invertir en este tipo de proyectos, es importante no sólo la solidez y trayectoria de la constructora, sino que, a su vez, es necesario verificar la fiduciaria con la que se va a realizar el proyecto, la información que se brinda y los alcances del proyecto. Lo anterior, con el fin de evitar futuros inconvenientes en la inversión de los recursos y la satisfacción del cliente en la adquisición del proyecto inmobiliario.

Contamos con un equipo de profesionales con experiencia en diferentes ramas del derecho.

Somos aliados del Centro de Conciliación y Arbitraje Fenalco Bogotá.

Paula Suárez

Asistente administrativa

Con experiencia solida en organización de archivo, atención al cliente, manejo de relaciones interpersonales, redacción de documentos, gestión de agenda y planificación de reuniones,  habilidades avanzadas en el manejo del idioma inglés. 

Juan Miguel Franco

Consultor Asuntos Penales

Abogado de la Universidad Sergio Arboleda, cuenta con experiencia en derecho procesal y litigio, así como en redacción, argumentación y temas relacionados con la investigación académica.

Cuenta con más de cuatro (4) años de experiencia laboral en firma, con la que ha adquirido amplios conocimientos en diversas ramas del derecho como: derecho comercial, derecho civil y derecho procesal.

Lina Franco

Socia - Abogada Senior

Especialista en Derecho laboral y comercial. Se ha desempeñado como abogada in-house de empresas del sector petrolero, lo que la hace exitosa como asesora en asuntos corporativos y de derecho societario. Es conciliadora en Derecho y cuenta con experiencia como docente y analista política en Todelar Radios.

Diego González Vanegas

Socio - Abogado Senior

Abogado especialista en Derecho Comercial y en Derecho Administrativo, actualmente cursando Maestría en Derecho.

Experto en Arbitraje Nacional e Internacional, Negociación y Creación de Acuerdos y conciliador. Se ha desempeñado como Juez Civil Municipal y Circuito, abogado, asesor y auxiliar de magistrado de la sala civil del tribunal superior de Bogotá; es miembro de la firma desde 2018 representando con éxito los intereses de nuestros clientes en asuntos civiles, comerciales y administrativos.

Maria Fernanda Rosas

Socia - Abogada Senior

Graduada de la Facultad de Derecho de la Universidad Santo Tomas y del programa de posgrado en Derecho Laboral y Seguridad Social de la Universidad Libre.

Con más de 10 años de experiencia, ha asesorado a clientes nacionales y extranjeros en complejos litigios ante la jurisdicción ordinaria y en tribunales de arbitraje. Asimismo, es consultora en derecho privado, asuntos fiduciarios y de gobierno corporativo. También brinda asesoría en la redacción, negociación y terminación de contratos mercantiles. Asesora a numerosas empresas en diversos temas relacionados con el derecho laboral individual y de Seguridad Social. También se desempeña como conciliadora en derecho. Prestó sus servicios como abogada externa de la Junta Regional de Calificación de Invalidez de Santander, empresas en el sector de la construcción y la rama judicial.

Diego Henao Vargas

Consultor Asuntos Penales

Abogado de la Universidad Católica de Colombia, especialista en Derecho Penal Corporativo. Con amplia experiencia en litigio de casos penales ante diferentes entidades públicas del país.

María Juanita Durán

Abogada

Abogada de la Universidad Católica de Colombia, cursando la especialización de Derecho Tributario y Aduanero, con más de 10 años de experiencia en el sector financiero, en litigios y defensoría del cliente bancario, presta asesoría en derecho comercial y asuntos fiduciarios. Asimismo, es consultora para personas jurídicas en materia de sanciones tributarias y normatividad en materias de aduanas y comercio exterior.

María Lucía Varón Calle

Abogada

Egresada del programa de derecho de la Universidad Externado de Colombia, con conocimientos en materia de derecho de familia, civil y comercial. Experiencia en revisión y sustanciación de procesos, elaboración de contratos e investigación jurídica y jurisprudencial.

Juan Sebastián Paiba Aya

Abogado

Abogado, egresado de la Universidad Santo Tomas, Especialista en Derecho Procesal del Colegio Mayor Nuestra Señora del Rosario, con amplia experiencia, buen dominio e interes en el litigo en Derecho Privado, con conocimientos solidos en materias del Derecho Civil – Familia, Comercial y Financiero y con amplias habilidades para celebrar acuerdos comerciales, definir asuntos y controversias contractuales y capacidad de resolución de conflictos.

Marco Esteban López Casallas

Dependiente judicial

Auxiliar Judicial con sólida experiencia en acciones constitucionales y procesos administrativos sancionatorios. Amplia trayectoria como auxiliar judicial, con destacado desarrollo académico y profesional en entidades como la Registraduría Nacional del Estado Civil y Personerías Municipales.

María Paula Camacho

Abogada

Abogada Especialista en Derecho Administrativo y Derecho Urbano, graduada de la Universidad del Rosario. Posee más de 15 años de experiencia en la estructuración de proyectos inmobiliarios, así como en la gerencia y coordinación de Planes Parciales. Líder en procesos de habilitación de tierras y representa al sector privado ante las autoridades públicas correspondientes, corporaciones autónomas regionales y otras.

Participa activamente en las discusiones a nivel nacional, departamental y municipal sobre políticas públicas de vivienda y ordenamiento territorial, contribuyendo en la formulación de reglamentaciones en la materia.

Angie Paola Palencia

Abogada

Abogada graduada de la Universidad del Atlántico y especialista en Derecho Penal por la Universidad de Santo Tomás. Conocimientos en derecho penal y de familia. Se destaca por su meticulosidad, responsabilidad y enfoque pragmático en la resolución de conflictos, con un enfoque en obtener resultados óptimos y eficientes para los clientes.

Juan Diego Herrera

Abogado

Abogado y conciliador egresado de la Universidad los Libertadores, con conocimientos en derecho civil y comercial. Amplia experiencia en vigilancia y gestión judicial, sustanciación de documentos jurídicos y capacidad de investigación normativa de relevancia jurídica. Con enfoque académico en el derecho corporativo y financiero.

Jhonn Freddy Moreno Ospina

Abogado

Abogado graduado de la Universidad los Libertadores, con especialización en derecho laboral y de la seguridad social de la Universidad Libre de Colombia, con conocimiento del ordenamiento jurídico Colombiano, experiencia de más de dos años como profesional en gestión laboral y recursos humanos dentro de empresas del sector privado.

Isabella Carrillo Forero

Abogada

Abogada egresada de la Universidad Católica de Colombia, con más de tres años de experiencia en litigios laborales, comerciales y civiles. Destaca por su competencia en la revisión y sustanciación de documentos jurídicos, así como por su capacidad para llevar a cabo análisis jurisprudencial.

Tatiana Pérez

Auxiliar Contable y Financiero

Auxiliar contable y financiera con amplia experiencia en manejo de software contable, inventarios y facturación. Se desempeña como asistente administrativa y coordinadora de ventas.

Carlos Páez Martin

Socio fundador

Abogado especialista en Derecho Comercial y Financiero, con más de 15 años de experiencia en el sector financiero, corporativo, societario y fiduciario.

Experto en la estructuración de negocios y garantías, elaboración de todo tipo de contratos civiles y comerciales. Importantes casos de éxito como litigante; así como en la representación judicial de procesos de insolvencia empresarial, y negociaciones para el reperfilamiento de pasivos y reestructuración de deudas.

Se ha desempeñado como apoderado, asesor y miembro de junta de empresas del sector financiero, salud, inmobiliario y fiduciario. Actualmente Director del Centro de Conciliación y Arbitraje de Fenalco Bogotá.