Tal y como lo establece el artículo 1226 del Código de Comercio, la Fiducia Mercantil es un negocio jurídico, en virtud del cual, una persona llamada fideicomitente, transfiere uno o más bienes a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada. Para efectos de las fiducias inmobiliarias, la transferencia de bienes o recursos, busca que el fideicomiso, cuya vocera es la fiduciaria, administre el proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato.
Ahora bien, muchas personas invierten en los proyectos de construcción debido a la presencia de una fiduciaria, la cual está vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia, quien, a su vez, le impone unos deberes legales, en muchas ocasiones dicha administración y las cláusulas consignadas en los contratos resultan lesivas para los compradores, sobre todo, en materia de información, cláusulas penales y fechas reales de entrega de los proyectos.
Si bien, en los contratos se estipula que la fiduciaria se obliga a administrar la construcción del inmueble y a celebrar los contratos necesarios para tal fin, sin que ello implique que deba realizar la construcción del proyecto, lo cierto es que existen unas obligaciones legales estipuladas en la circular básica jurídica 007 de 1996, mediante la cual, las fiduciarias deben analizar los riesgos del proyecto, la capacidad, técnica, jurídica y financiera de las constructoras, con el fin de garantizar la terminación del proyecto, antes de comprometer los recursos aportados por los compradores.
A su vez, la norma también les impone un deber de información y asesoría durante toda la etapa del proyecto, entre los que se encuentran, advertir los riesgos y posibles contingencias que se presenten. Lo anterior, porque es precisamente la fiduciaria la encargada de velar por los recursos de los adquirientes.
En ese sentido, dichas prerrogativas están encaminadas al cumplimiento de los deberes indelegables del fiduciaria , consistente en
“realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia”,
contemplado en el artículo 1234, numeral 1 del Código de Comercio y desdice del acatamiento del canon 3, literal a, de la Ley 1328 de 2009, en cuyo tenor preceptúa que
” las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, deben emplear la debida diligencia (…) en la prestación de sus servicios a los consumidores, (…) en tal sentido, las relaciones entre las entidades vigiladas y los consumidores financieros deberán desarrollarse de forma que se propenda por la satisfacción de las necesidades del consumidor financiero (…)”
Corolario lo anterior, se señala que la presencia de la sociedad fiduciaria en los proyectos inmobiliarios es determinante para los clientes y usuarios, aspecto sobre el que la jurisprudencia estipula
“esa misma confianza en la profesión, conocimientos, experiencia, probidad, seriedad y eficiencia, motiva a terceros para celebrar actos, negocios y contratos vinculados al negocio fiduciario y, en general, la confianza, preside toda información, celebración, desarrollo, ejecución, terminación y liquidación del negocio fiduciario”.
Así las cosas, cuando se busque invertir en este tipo de proyectos, es importante no sólo la solidez y trayectoria de la constructora, sino que, a su vez, es necesario verificar la fiduciaria con la que se va a realizar el proyecto, la información que se brinda y los alcances del proyecto. Lo anterior, con el fin de evitar futuros inconvenientes en la inversión de los recursos y la satisfacción del cliente en la adquisición del proyecto inmobiliario.
