¿Le prometieron ser dueño o copropietario de un proyecto inmobiliario sin tener un mucho capital?, o tal vez, ¿Invertir en la construcción de un gran hotel, apartamentos o centro comercial con solo unos millones, y recibir rentas de por vida?; pero a pesar de que usted cumplió con los pagos hoy no recibe lo que le ofrecieron, el proyecto nunca llego al “punto de equilibrio” y tampoco le devuelven su dinero, o tal vez no le permiten vender su participación; o incluso le pueden estar cobrando mucho más de lo acordado ante su necesidad de salir del negocio.
Estas y muchas otras son las situaciones que enfrentan los inversionistas incautos ante los negocios propuestos por muchas constructoras y promotores de proyectos inmobiliarios, quienes han diseñado complejos negocios fiduciarios para financiar la construcción de sus proyectos; por eso en Páez Martin Abogados, queremos asesorarle y acompañarle en la tortuosa lucha de exigir sus derechos y dinero a las Sociedades Fiduciarias y promotores que se escudan, quienes se escudan en vacíos normativos, tecnicismos y figuras jurídicas creadas, para incumplir con sus compromisos y obligaciones.
A continuación, le contamos todo lo que debe saber de los Derechos Fiduciarios o “FIDIS”, y que no le explicaron cuando le pidieron entregar su dinero para invertir en el proyecto inmobiliario.
¿Qué son los Derechos Fiduciarios o FIDIS?
Para comenzar debemos aclarar que el término o sigla “FIDIS”, quiere decir “Figura Internacional de Derechos Fiduciarios Inmobiliarios”; figura que ha sido recientemente creada por los constructores, promotores de proyectos y Sociedades Fiduciarias; pues en el ordenamiento jurídico colombiano NO existen los FIDIS. La Superintendencia Financiera de Colombia se refiere a las participaciones fiduciarias (Circular Externa 029 de 2014), de manera que cuando nos hablan de FIDIS, debemos entender que el régimen legal que les aplica es el relativo a las participaciones en negocios fiduciarios.
Dicho lo anterior, se debe tener en cuenta que cuando usted adquiere Derechos Fiduciarios, adquiere un porcentaje de participación en un fideicomiso; que, para el caso de la fiducia inmobiliaria, corresponde a un fideicomiso que es constituido por uno o más bienes inmuebles que fueron transferidos a la fiduciaria para su administración.
¿Ser copropietario de un gran proyecto hotelero con poco dinero?
Sabiendo que los Derechos Fiduciarios son derechos de participación en el negocio, es importante aclarar que la propietaria del inmueble, el terreno y edificios, es la sociedad fiduciaria; que permite a los inversionistas acceder a unas participaciones, con el objetivo de captar su dinero para el desarrollo de la obra en construcción.
Estos negocios son conocidos por permitir a los inversionistas adquirir un porcentaje de participación a un precio alcanzable para quienes buscan incrementar su patrimonio o asegurarse un futuro con las rentas de su inversión.
Sin embargo, lo que el inversionista debe tener en cuenta es que NO adquiere la propiedad total o parcial de un inmueble, sino que se le otorga un derecho a participar en los resultados del negocio fiduciario; lo que significa que el inversionista recibirá las ganancias (o pérdidas) del proyecto hotelero o del centro comercial, en las proporciones o porcentajes de su participación.
Una renta fija para toda la vida.
Los Derechos Fiduciarios por su naturaleza y regulación jurídica, no son valores que aseguren a sus beneficiarios una renta fija, y muchísimo menos están en capacidad de asegurar una utilidad vitalicia.
Lo anterior, teniendo en cuenta que la rentabilidad de esta inversión, está directamente relacionada con la utilidad que permita el negocio o la explotación económica del bien, por lo tanto, es un engaño asegurar una rentabilidad fija sobre el dinero invertido, pues esta solo podrá depender de lo bien o mal que le vaya al negocio cuando entre en operación, y sobre todo de su vigencia y permanencia en el mercado, con el sin fin de variables económicas, internas y externas que podrán afectar las utilidades.
¿Cómo se fija el precio de los Derechos Fiduciarios en un negocio?
Contrario a lo que ocurre con el precio sobre otros valores o figuras de inversión que otorgue una rentabilidad a los inversionistas, como son las acciones o bonos, para los Derechos Fiduciarios, no hay ninguna autoridad que intervenga y regule los precios que las Fiduciarias y los promotores de proyectos cobran por cada punto o participación.
Si bien la Circular Básica Jurídica establece que en la estructuración del negocio fiduciario en el cual se proyecta la comercialización de participaciones fiduciarias, se debe establecer una metodología de cuantificación y valoración de las participaciones, que debe ser completa, clara y debe estar incluida en el contrato de Fiducia; también es cierto que en la realidad no existe una regulación o exigencia por parte del ente de control a las Fiduciarias, con el fin de establecer límites a la hora de fijar sus precios.º
Dado lo anterior, es común que las Fiduciarias establezcan precios abusivos para los FIDIS, basándose en especulaciones del futuro, lo que les permite vender a un precio mucho mayor del de las construcciones, soñando con utilidades futuras de un negocio perfecto, que prometen a los inversionistas pero que difícilmente podrán garantizar. Una evidencia clara de esta situación la podrá obtener multiplicando la cantidad de FIDIS que se emitieron, por el precio que pago por uno de ellos; encontrando como resultado que el precio que pagaron entre todos los inversionistas, es cinco o seis veces mayor al precio real del activo. Contamos con un equipo multidisciplinario de abogados especializados, que le acompañaran en el proceso de entender el negocio fiduciario y recuperar su dinero, exigiendo a la Fiduciaria y los Promotores del Proyecto la rendición de cuentas y el cumplimiento de la Ley. Contáctenos.
